房貸兩次“降息” 月供緣何未減反增？

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去年央行的連續兩次降息，讓很多“房貸族”可少還一些貸款，但需要“次年1月1日”也就是今年開始執行最新利率。因此，在不少房奴看來，從今年1月的月供應該是相應減少。

不過，市民梁先生1月份的月供不但沒有減少，反而比去年多出了12元。眼看2月份又要還房貸了，到底2013年的房貸按哪個算？

利率降了月供卻多了12元

“貸款利率不是下調了嗎？可我上個月的房貸，還是按照去年的月供給扣除的。”2006年12月份，梁先生在省內一家銀行辦理的個人住房貸款，20萬元20年期。根據與銀行的合同約定，在還款期內如遇央行基準利率調整，將按照“次年1月1日調整”的原則執行新利率。

去年兩次降息，首套房5年以上貸款年利率，已經從降息前的7.05%下調至6.55%。梁先生本以為今年1月開始房貸會減少，但是，1月份房貸卻比去年12月還多了12元。

記者了解到，一般來說，沈城多家銀行與客戶簽訂購房合同時，會約定幾種不同的調整方式。大多數客戶都會采用“次年調整”原則。而對于選擇“次年調整”的“房奴”來講，以去年6月8日降息前一筆20年期的50萬元貸款為例，按基準利率計算，月供將由此前的3891.52元，降低到3742.60元，每月少還款148.92元，一年少還1787.04元。

“分段計息”導致月供差異

銀行的工作人員解釋稱，對于按“次年1月1日調整”原則執行新利率的客戶來說，今年1月1日起將執行新利率，由于每個人的還款日不同，所以，對于多數客戶而言，1月份的月供將是“分段計息”。

比如，梁先生的房貸還款日是每月的18日，那么，1月份月供中的利息部分“分段”計算就是：12月18日—12月31日的還款利息按照降息前的利率計算，而1月1日—1月17日的還款利息按照降息后的新利率計算，總共是31天的利息。也就是說，與利率不發生變化的情況相比，1月份月供中的利息部分將是減少的。但是，值得注意的是，月供由兩部分組成，除了上述利息部分外，還有本金部分。而平時的月供是按月利率（30天）直接計算，而并非按實際天數來計算的，這樣導致該客戶1月月供要比12月“多交”一天利息。

今年月供要以2月份為準

對于按“次年1月1日調整”原則執行新利率的客戶來說，1月份月供“分段計息”在各家銀行比較統一。多數銀行都提醒，按等額本息還款方式的客戶，由于是分段計息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供標準，而應以2月份所交月供為準。不同銀行在1月月供調整方式上呈現出來的差異，對于借款人還款總額來說影響并不大。

銀行人士提醒，在房貸利率調整上，各家銀行做法存在細節差異，對于借款人來說，貸款逾期不還或者少還，將會遭遇罰息。建議市民不要匆忙減少自己的還款預存金額，應向銀行咨詢清楚，在不確定的情況下盡量多存月供，避免不必要的損失。